Sở hữu một tòa nhà văn phòng là xu hướng đầu tư bền vững tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, chủ đầu tư cần nắm rõ các loại chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ tổng quan chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng và từng hạng mục quan trọng khi xây dựng tòa nhà văn phòng hiện nay.
Danh sách
Tư vấn chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng bao nhiêu tiền 2025
Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng bao gồm toàn bộ chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng cần thiết để hoàn thiện công trình từ giai đoạn thiết kế, xin phép, thi công phần thô đến hoàn thiện và lắp đặt các hệ thống phụ trợ. Đây là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả đầu tư và giá trị khai thác sau này.
Theo thực tế thị trường:
Thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận hơn 120.000 m² sàn mới đưa vào hoạt động trong năm 2024, với tỷ lệ lấp đầy đạt 88% (theo Savills Việt Nam). Nhu cầu tăng mạnh ở phân khúc hạng B và văn phòng linh hoạt, thúc đẩy các nhà đầu tư tiếp tục đẩy mạnh xây dựng building trong giai đoạn 2025–2027.
Các hạng mục chi phí xây dựng building cần tính đến
Chi phí thiết kế dao động từ 150.000 – 350.000 đồng/m² tùy theo độ phức tạp và yêu cầu thẩm mỹ. Bao gồm hồ sơ kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện – nước – điều hòa (MEP), phối cảnh 3D.
Khoản này dao động từ 100 – 300 triệu đồng tùy quy mô công trình. Bao gồm lệ phí xin giấy phép xây dựng, bản vẽ thẩm định, phí kiểm định PCCC và các chi phí hành chính khác.
Phần thô thường chiếm 40 – 50% tổng chi phí xây dựng, dao động từ 4 – 6 triệu/m². Yêu cầu kỹ thuật vững chắc để đảm bảo độ bền và khả năng chịu tải cho building cao tầng.
Hoàn thiện cơ bản gồm lắp đặt trần thạch cao, sơn tường, lát gạch hoặc sàn nhựa, hệ thống chiếu sáng và ống nước. Dao động từ 3 – 5 triệu/m² tùy vật liệu sử dụng.
Chi phí hệ thống kỹ thuật dao động từ 1.500.000 – 2.500.000 đồng/m². Bao gồm hệ thống điều hòa trung tâm, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, camera an ninh, hệ thống mạng – điện thoại.
Nếu chủ đầu tư muốn trang bị sẵn bàn ghế, vách kính, quầy lễ tân… chi phí nội thất có thể tăng thêm từ 1 – 3 triệu/m².
Nên dự phòng thêm 5 – 10% tổng chi phí để xử lý phát sinh do giá vật tư tăng hoặc thay đổi thiết kế. Với building quy mô 1.000m², khoản dự phòng này có thể lên đến 500 triệu – 1 tỷ đồng.
Ước tính chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng theo quy mô
Các tòa nhà văn phòng mini quy mô 3 – 5 tầng thường được xây dựng tại các quận trung tâm hoặc khu dân cư sầm uất. Với mức giá khoảng 6 – 7 triệu đồng/m², tổng chi phí xây dựng cho một văn phòng 300m² sàn có thể dao động từ 1,8 – 2,1 tỷ đồng.
Các công trình từ 5 đến 10 tầng yêu cầu kết cấu vững chắc, hệ thống thang máy, PCCC và hạ tầng kỹ thuật bài bản. Chi phí xây dựng có thể lên tới 7 – 9 triệu đồng/m² sàn. Ví dụ, một tòa nhà 7 tầng diện tích sàn 600m² sẽ có chi phí xây dựng khoảng 4,2 – 5,4 tỷ đồng.
Đối với các tòa nhà hạng B hoặc tiệm cận hạng A, chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng dao động từ 9 – 12 triệu đồng/m² sàn tùy tiêu chuẩn vật liệu và thiết kế. Bao gồm hệ thống M&E hiện đại, cửa kính mặt dựng, tầng hầm, thang máy nhập khẩu.
Theo khảo sát thực tế từ các nhà thầu tại TP.HCM năm 2024, một tòa nhà 8 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 4.000m² (500m² x 8 tầng), mức đầu tư cơ bản để hoàn thiện và đưa vào vận hành nằm trong khoảng 35 – 40 tỷ đồng. Khoản chi này đã bao gồm hoàn thiện thô, hệ thống kỹ thuật và nội thất cơ bản.
Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây building
Các khu vực có địa chất yếu hoặc cần xử lý nền móng đặc biệt như quận 7 (TP.HCM), Thủ Đức hoặc ven sông sẽ khiến chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng gia tăng từ 5 – 15% so với mặt bằng chung. Ngoài ra, giá đất và quy định quản lý xây dựng ở từng khu vực cũng ảnh hưởng đáng kể đến tổng đầu tư.
Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng có thể chênh lệch đến 30% nếu sử dụng vật liệu cao cấp như kính Low-E, đá granite, gỗ công nghiệp chất lượng cao. Mức hoàn thiện trần thạch cao, sơn nội thất, sàn gỗ hoặc gạch cũng quyết định rất lớn đến chi phí cuối cùng.
Việc đầu tư vào hệ thống thang máy (từ 700 triệu – 1,2 tỷ/chiếc), hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn QCVN 06, M&E (điện, nước, camera, mạng…) có thể chiếm 20 – 25% tổng chi phí xây dựng. Đặc biệt, các building cần đạt tiêu chuẩn LEED, WELL sẽ cần thêm các khoản đầu tư kỹ thuật đặc biệt.
Chọn nhà thầu uy tín giúp tối ưu tiến độ và giảm phát sinh chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng. Thời gian thi công kéo dài do chậm vật tư, thời tiết hoặc thủ tục pháp lý chưa hoàn tất cũng khiến chi phí tăng thêm từ 10 – 20%. Nên chuẩn bị kỹ hồ sơ pháp lý trước khi khởi công để tránh rủi ro.
Chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng thường đến từ việc thay đổi thiết kế giữa chừng. Việc đầu tư vào thiết kế kỹ ngay từ đầu giúp tiết kiệm 5 – 10% chi phí và rút ngắn tiến độ thi công.
Nên chọn nhà cung cấp có uy tín, chính sách bảo hành tốt. Các thương hiệu Việt như Hòa Phát, Viglacera, Thiên Nam Hòa… có giá tốt hơn so với nhập khẩu mà vẫn đạt tiêu chuẩn.
Tổng thầu uy tín giúp kiểm soát tiến độ – chất lượng – chi phí hiệu quả. Theo khảo sát, tổng chi phí giảm từ 8 – 12% so với thuê từng đội thi công riêng lẻ và tiết kiệm thời gian làm việc với nhiều đầu mối.
Nên lập bảng dự toán rõ ràng theo từng hạng mục: thiết kế, phần thô, hoàn thiện, thiết bị… Đồng thời, cần có cán bộ theo sát công trình để kiểm tra khối lượng, giám sát phát sinh.
Chi phí dự phòng giúp chủ đầu tư chủ động khi phát sinh vật tư, nhân công hoặc các yếu tố pháp lý. Đây là khoản bắt buộc trong mọi kế hoạch xây building chuyên nghiệp.
Ưu điểm: Linh hoạt thiết kế, tối ưu công năng, chủ động về tài sản.
Nhược điểm: Vốn lớn, thời gian dài, rủi ro pháp lý – xây dựng nếu thiếu kinh nghiệm.
Theo tính toán, thời gian thu hồi vốn cho building 8 tầng khoảng 8 – 12 năm nếu cho thuê ổn định. Tuy nhiên, cần chuẩn bị vốn tối thiểu từ 35 – 50 tỷ tùy vị trí và quy mô.
Phương án này giúp doanh nghiệp khai thác ngay, không cần chờ xây dựng. Đặc biệt với doanh nghiệp cần đăng ký trụ sở hoặc cần mặt bằng kinh doanh sớm, đây là giải pháp tối ưu.
KingOffice hiện đang khai thác hơn 2.000 tòa nhà và mặt bằng văn phòng, từ văn phòng mini đến building cao cấp tại các quận trung tâm và khu đô thị mới như Thủ Đức, quận 7, Phú Mỹ Hưng.
Đội ngũ pháp lý và môi giới của KingOffice đồng hành từ khâu khảo sát, thẩm định pháp lý, định giá đến đàm phán mua bán hoặc thuê dài hạn.
Khách hàng không mất bất kỳ chi phí trung gian nào. Dịch vụ pháp lý rõ ràng, hồ sơ tòa nhà được kiểm tra kỹ trước khi tư vấn cho khách hàng.
KingOffice chỉ làm việc với chủ tòa nhà, cam kết báo giá thật, không nâng giá, bảo mật thông tin và chiến lược đầu tư của khách hàng.
Một số Toà nhà văn phòng cho thuê quận 7 đang được ưu đãi hấp dẫn tại King Office
PTS SaiGon Building Quận 7Chỉ từ $8,5 |
New City Building Quận 7Chỉ từ $12 |
ITD Building Quận 7Chỉ từ $12 |
Bạn đang cần xây dựng tòa nhà văn phòng, hoặc tìm giải pháp thuê/mua building sẵn có để tối ưu chi phí và thời gian? KingOffice là đối tác tin cậy đồng hành từ pháp lý đến vận hành.
Thông tin liên hệ KingOffice:
